زخور: لا إسقاط لعقود الإيجار قبل إنشاء اللجان والصندوق وتطبيق قانون 2017 بالكامل

أوضح رئيس "تجمع الحقوقيين للطعن وتعديل قانون الايجارات" المحامي أديب زخور، في بيان، "أنه بتاريخ 28/4/2025 صدر قرار عن محكمة الاستئناف في جبل لبنان برئاسة الدكتورة ريما شبارو والمستشارين المنتدبين السيدين خليل غصن وراني صفير،  قضى بفسخ الحكم الصادر عن قاضي الايجارات في بعقلين القاضي بإلزام المدعى عليه إخلاء المأجور لانتهاء مهلة التمديد التي ابتدأت منذ تاريخ 28/12/2014"، 

واعلن ان "القرار اعتبر بصورة واضحة وصريحة أن القانون 2017 تناول الاحكام والنصوص التي تتصل بشكل خاص بكيفية احتساب الاجال الواجبة المراعاة، وشدد على وحدة النصوص وترابطها وعدم قابليتها للتجزئة، تمهيداً للقول بانتهاء عقد الاجارة بعد ربطها بكافة المواد المتصلة، وخصوصاً لأن كيفية وبدء احتسابها قد ارتبط بغيرها من المواد ولا سيما بكيفية اتمام واحتساب بدء سنوات الدفع وغيرها من المواد، بخاصة ان قانون الايجارات هو خاص واستثنائي لا يصحّ ولا يجوز اساسا تجزئة النص او سلخه عن مضمونه او فصله عن كيانه، وصولاً الى الاستنتاج الوحيد وهو يتعلق بعدم تصوّر امكان حتى الخلوص لنقطة الاحتساب او تاريخ بدء الاحتساب لعدم وجود اللجان والصندوق، ولان المشترع كان قد ربط مسألة البدل الواجب الدفع باللجان وبالصندوق الامر الذي لم يحصل بتاتا لغاية اليوم، لا سيما ولانه لا يجوز اجراء اي تجزئة بالقانون الواحد، كما ذكر القرار أنه لا يصح القول بتجزئة النصوص ولا إغفال قانون جديد عام 2017".

اضاف:" القرار انه لو أردنا التوسع بالشرح، حتى بالنسبة للتوافق الحبي لغير المستفيدين من الصندوق فليس هناك وحدة في المعايير بعد ان باتت 4% بدلا من 5% واسس الدفع، فإذا كان هناك خلاف على البدلات فيجب انتظار اللجان ولا يمكن تجاهل تطبيق قانون 2017، ويجب انتظار الصندوق للمستفيدين منه. ولا يكون كيفما نظرت محكمة الاستئناف للمعطيات ان يكون هناك انتهاء للمدة الذي أخطأ القاضي البدائي بانطلاقتها منذ العام 2014، وإن نقطة الانطلاق تكون أقلّه منذ قانون الايجارات الجديد 2/2017، وفسخ الحكم بالاسقاط وانهاء العقد، وختم القرار "ان لا صحة بتاتاً للقول بأن نقطة الانطلاق فيما خص السنوات التسعة تبدأ منذ28/12/2014، ونرى انه لدى البحث بنقطة الانطلاق لا يجب بتاتاً ان يغفل البحث صدور بالتالي القانون الاخير المشروح اعلاه والصادر عام 2017" 

وتابع:"هنا لا بد للتذكير بدراساتنا السابقة عن الاستحالات بالجملة والتفصيل التي أدّت الى عدم القدرة على تطبيق الكثير من المواد ذات لصلة ومنها انطلاقة مهل التمديد، حيث كان يتوجب انشاء اللجان الصندوق خلال مهلة محددة وقصيرة بين شهرين و4 أشهر استناداً الى المادتين 3و7 من تاريخ نشر قانون الايجارات 2/2017 في 28/2/2017، ووجوب تقديم الطلبات للصندوق واللجان كل عام من المستأجر تحت طائلة الاسقاط الذي فرض وجود وانشاء اللجان والصندوق، ولغاية تاريخه لا اللجان ولا الصندوق ابصرا النور ولا امكانية لانشاء الاول دون تمويل الصندوق الذي يعطي امراً بالدفع اما للمستأجر او المالك بعد أن يأخذوا قرارهم على ضوء انشاء هاتين المؤسستين وتمويلها حيث كان من المفترض والواجب ان تتم منذ العام 2017 ولا امكانية لبدء سريان مهل التمديد 9و12 سنة دون اللجان والصندوق وسائر المواد المتصلة مع وجوب تعديل القانون، وهذه العرقلة تتحمل مسؤوليتها الدولة حتى تعديل القانون، كون الحساب او الصندوق عليه ايضاً ان يدفع الى المستأجرين وعائلاتهم اذا ارادوا ترك المأجور استناداً الى المادتين 16و27 من القانون 2/2017، وعلى المشرع والقضاء اتاحة هذا الحق للمستأجرين لممارسته لا التذرع بانتهاء او قرب انتهاء المهل التمديدية كونه حق مكرّس في القانون واقره وثبته المجلس الدستوري وهذا ما اشار اليه قرار محكمة استئناف جبل لبنان اعلاه بعدم تجزئة القانون ولاتصاله بمواد وحسابات واختلاف المعايير وغيرها من اشكاليات ناشىة عن طريق احتساب البدلات، وهذا مما جاء في القرار :"من جهة أخرى وحيث وفيما خص مسالة تاريخ بدء احتساب المهل القانونية او كيفية تفسير وتطبيق القوانين المتعاقبة و الاستثنائية للإيجارات فان ما خلق الجدل او الالتباس بالفعل حصول الاختلاف الجوهري او التكويني ان جاز التعبير للقانون الأخير وهل هو بقانون جديد مستقل او منفصل عن القانون الأول الصادر وقتذاك عام ٢٠١٤ ام انه القانون الجديد او الأخير وليس بالقانون التعديلي لما ورد او صدر قبله من قوانين بهذا الشأن وحيث ولتبسيط البحث توخيا للوصول للنتيجة الواجبة او للحل الأقرب للمنطق والواقع والمتناسب مع القانون فانه من غير الخاف عن البيان ان القانون وبالأخص القانون الخاص او الاستثنائي للايجارات لا يصح ولا يجوز أساسا تجزية النص او سلخه عن مضمونه او فصله عن كيانه وكما سنوضح تباعا لتلك النواحي فيما يلي لتلك الجهة 

وحيث بالعودة للقانون موضوع البحث الحالي الصادر عام ٢٠١٧ نجد ان التعديل بالفعل قد تناول ما اعتبر وقتذاك مستجدا من احكام ونصوص تتصل بشكل اخص بكيفية احتساب الاجال الواجبة المراعاة تمهيدا للقول بانتهاء عقد الاجارة خصوصا ولان كيفية وبدء احتسابها قد ارتبط الارتباط العضوي بكيفة إتمام واحتساب بدء سنوات الدفع فان اختلفت معايير الدفع وكيفية احتساب البدلات ومعدلات او معايير او أسس الدفع المتصلة بوجه خاص بنسب احتساب الأسس القانونية المتعلقة بالخلوص للبدلات ونسب احتسابها وما الى ذلك من أسس وبالأخص الى القائمين على الخلوص الى التوصل لكيفية واسس الدفع وسواها من المواد ذات الصلة فان كل  ذلك يأتي بالفعل للقول باستنتاج وحيد يتعلق بعدم تصور امكان حتى الخلوص لنقطة الاحتساب او تاريخ بدء الاحتساب بوقت لم يصدر أي احكام. خاصة تتعلق باللجان المولجة باحتساب البدلات ومع ذلك فان اردنا التوسع بالشرح فانه وفيما خص التوصل لاتفاق تعاقدي بين الخصوم وعلى فرض اعتبرنا ان التوافق سيد الاحكام فيما خص الوصول لبدلات واضحة محددة المقدار يبقى ان من اللازم. التوقف عند عدم وجود وحدة بالمعايير( وبعد ان باتت ٤ بالمية بدلا من ٥ بالمية ) وفيما عنى بدلات المثل  واسس الدفع وفيما خص كيفية الخلوص لاحتساب البدلات ولا بد بالنتيجة من عدم إمكانية القول بتاتا بتجاهل القانون الأخير فيكون وعلى اقل تقدير وفي ما خص مسالة التوافق بين الخصوم حول بدل محدد المقدار يضحي ذاك القانون باقل تقدير هو نقطة الانطلاق فان حصل أي اختلاف او عدم توافق بخصوص البدلات يكون لا بد من انتظار اللجان المختصة المنظمة  قانونا إضافة لانتظار بطبيعة الحال الصندوق المتعلق بالمساعدات الاجتماعية ولا يكون بتاتا وكيفما نظرنا للمعطيات ذات الصلة بالإمكان القول بانتهاء عقد اجارة الذي ترى هذه المحكمة عدم انتهائه بكل الأحوال بالتاريخ المحدد من قبل حضرة القاضي الذي اخطا بجعل نقطة الانطلاق منذ عام ٢٠١٤ والذي يكون قد اغفل كليا ودون وجه حق ما يفرضه بالفعل القانون الأخير للايجارات الصادر عام ٢٠١٧ والذي ترى المحكمة الحاضرة انه ينبغي وإزاء  وبوجه خاص طلبات الخصوم الحالية وتبعا لكل ما توافر من ادلة ومستندات ومعطيات جعله بهذه الحالة بالذات او عده كنقطة انطلاق لا يمكن القول باغفالها او العمد لتجزئة النص دون وجه حق لتلك الأسباب.

وحيث نرى بالتالي ان نقطة الانطلاق بالبحث بخصوص انتهاء العقد الحالي يجب احتسابها براينا وتبعا لكافة ما توضح أعلاه  فان نقطة الانطلاق يجب ان تحتسب براينا منذ تاريخ اقله  بهذه الحالة  تاريخ صدور القانون  الأخير للايجارات أي منذ العام ٢٠١٧  حيث ورغم صدوره بالتالي وهذا هو الأهم ضمن مورد البحث الراهن عدم قيام  الفرقاء للتوافق على بدلات محددة الدفع المعروفة ببدلات المثل وعلى كذلك التوصل لاتفاق رضائي باسس ونسب احتسابها فلا تكون قد مرت بتاتا مهلة التسعة سنوات  منذ العام ٢٠١٤ بوقت لا يصح لا القول بتجزئة النصوص ولا اغفال قانون جديد عام ٢٠١٧ بهذا الاطار وعلى النحو المبحوث وكافة المشروحات  المشار اليها أعلاه بهذا الصدد .

وحيث نرى قبول الاستئناف الحالي بالأساس وفسخ الحكم لناحية بالتالي الحكم بالاسقاط او انهاء العقد لوقوعه خارج الاطار القانوني السليم واعتبار بالنتيجة ان لا صحة بتاتا للقول بان نقطة الانطلاق فيما خص السنوات التسعة تبدأ منذ ٢٨/١٢/٢٠١٤ او لعلة بالتالي اغفال البحث من قبل القاضي الابتدائي  ومن دون وجه حق بالقانون الصادر عام ٢٠١٧ لتلك الجهة ونرى انه لدى البحث بنقطة الانطلاق لا يجب بتاتا ان يغفل الباحث صدور بالتالي القانون الأخير المشروح أعلاه والصادر عام ٢٠١٧ 

وحيث نرى رد أقوال المستأنف ضده المغايرة لتلك الجهة ولم يعد من حاجة لاي بحث اخر زائد او مخالف 

لذلك، نقرر أولا قبول الاستئناف شكلا ،ثانيا

بالأساس قبول الاستئناف الراهن بالأساس لناحية الحكم  بالاسقاط وبعدم انتهاء الاجارة وبالتالي :

فسخه أساسا لناحية الحكم بانتهاء عقد الاجارة او لجهة القول بالاسقاط من حق التمديد على ضوء الأسباب الموضحة أعلاه ورد ما خالف او زاد بإبلاغ من يلزم القرار الحالي بتدريك المستانف ضده كامل الرسوم القانونية بما فيه الرسوم المتعلقة باتعاب المحاماة وتعاضد القضاة قرارا صدر وافهم علنا بتاريخ صدوره في ٢٨/٤/٢٠٢٥ الكاتب  المستشار المنتدب المستشار المنتدب الرئيسة الدكتورة شبارو".